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房地产半年行业策略报告：万亿公积金待激活 利好市场筑底
来源：浙商证券
投资要点
公积金管理征求意见稿发布，公积金政策放松指日可待。
6月5日，住建部发布《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》，将提取情形从6种拓展至9种，新增装修、物业费等提取用途，并明确租房提取不再影响贷款额度。我们认为，这标志着公积金制度正从单一购房信贷工具，向覆盖住房全周期的综合账户转型。
公积金缴存余额存量大。激活潜力大。
根据住建部此前披露的数据，截至2024年末，全国住房公积金缴存余额约为10.9万亿元，但提取人数仅占实缴人数的46.1%，超过半数缴存人未发生提取行为。这一比例反映出：一是公积金账户存在“沉睡资金”，二是提取门槛和场景限制使得缴存人难以将账户余额转化为实际住房消费。我们认为，此次《条例》修订将装修、物业费等纳入提取范围，并打通“租房提取不影响贷款”的政策堵点，本质上是在不改变缴存总量的前提下，通过提升资金流通效率来释放潜在购买力。对于住房市场而言，我们认为这相当于在不增加居民负债的前提下，将一部分长期沉淀的储蓄转化为即期消费，其对需求端的支撑是真实的，这会加速市场筑底。
核心城市的公积金资金池规模更高，或受益政策更显著。
根据住建部数据，直辖市的公积金余额截止2024年底大约为2万亿（占比19%），四个一线城市的公积金余额大约为2.3万亿（占比21%），核心20个城市（4个一线城市及16个新一线、强二线城市）的公积金余额大约为4.8万亿元（占比44%）。分城市来看，上海、北京分别达8646亿元和8222亿元，深圳、广州在3000亿元级别，成都、杭州、武汉、天津、南京、苏州在2000亿元左右。若将这些城市的公积金缴存余额与2025年一二手房估算销售总额对比，苏州、长沙、无锡的余额已超过当年住房销售总额，北京、重庆、南京、天津、武汉的比值在70%至90%之间，而上海、深圳、杭州、佛山则低于60%（仍然占比可观）。我们认为，如公积金政策优化，核心一线及强二线城市受到的实质性利好可能更为显著。
低总价房源/刚需市场有望获得更直接的支撑。
从此次征求意见稿来看公积金使用机制，公积金余额可用于支付首付款、冲抵月供、装修及物业费。我们认为，这对总价在200万元以下的房源而言，公积金的覆盖度较高，部分城市家庭贷款额度可达200万至360万元，叠加提取余额支付首付，能够实质性降低购房门槛和持有成本。对于这部分客群，公积金政策放松相当于直接提升了可支配收入中的住房支付能力。但对于高总价的中高端房源，购房者虽然可使用公积金但仍需要一定体量的商业贷款补充，月供压力依然存在。我们认为高总价房源需求修复和居民收入改善可能更相关，而公积金政策的调整边际影响可能小于低总价房源。因此，我们认为公积金提取扩容对市场的拉动作用，预计首先体现在刚需和低总价改善房源的成交活跃度上，对中高端市场的传导存在时滞。
投资建议：
我们认为，公积金政策放松在2026H2值得期待，该政策的放松会进一步印证我们对2026年Q2及下半年“存量崛起、开发磨底”的判断。我们对2026年H2核心城市二手房市场持续回暖的判断不变。建议重点关注存量房相关标的基本面改善和业绩兑现，贝壳、美凯龙等标的有望受益于存量交易活跃度的提升。对于开发端，我们认为航母级龙头企业和超低估值标的具备更强的安全边际和估值修复空间，建议关注越秀地产（PB约0.3倍，广州市场核心受益者）、建发股份（产业竞争高地+低估值）、华润置地。
风险提示
1）公积金贷款政策放松的时间需要跟踪；2）公积金政策优化的细则需跟踪；3）中高端楼盘受居民收入修复影响较大，这与宏观经济和就业市场息息相关。
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