40亿！恒大物业 七折出手
作者：郑娜
靴子落地，恒大物业(06666.HK)终于迎来了它的买家。
10月30日一早，恒大物业公告称，中国恒大及其子公司CEG Holdings已与另类投资机构太盟投资集团(以下简称为“太盟”)订立协议，拟向后者出售合计约55.15亿股恒大物业股份，占已发行股份总数的51.016%，总现金代价约40.26亿港元。
自2025年9月清盘人正式寻求出售恒大物业以来，该股权处置事项已持续一年有余。其间，意向买家究竟是谁数度成为市场猜测的对象。如今，这笔交易有了实质进展。
业内指出，这是2026年物管板块最大的一笔控股权交易。在上半年无新增IPO、上市物企总市值持续回落的背景下，该笔交易为6亿平方米级平台重新提供了定价参照，也给出了私募基金接盘、独立运营的困境资产处置范式。
受该笔交易影响，恒大物业于10月30日上午9时恢复买卖后，股价一路震荡走低，截至午间收盘，报1.030港元，跌13.08%，总市值约111.35亿港元。
折价近3成
本次出售的股份为中国恒大及CEG Holdings在恒大物业的全部持股。其中，中国恒大直接持有约1.47亿股，占比1.361%；CEG Holdings持有约53.68亿股，占比49.655%。清盘人作为卖方代理人签署购股协议。
接盘方为太盟投资集团旗下主体。公告称，待协议约定的先决条件达成、交易完成后，太盟方面将成为恒大物业的新控股股东。
据披露，太盟是一家专注于亚太区的另类投资机构，截至6月底，其管理资产规模超过600亿美元。该机构近年来在不动产领域有多次标志性出手，包括2024年牵头取得珠海万达商管控制权、2025年参与收购48座万达广场相关项目，2026年7月又以顾问角色的促成方圆生活服务股权交易等。业内认为，此次对恒大物业的收购，是太盟的不动产版图由商业运营平台延伸至住宅物业服务的关键一步。
值得一提的是，此次交易的两部分股份的现金收购价格有所区别。中国恒大所持股份的收购价为每股0.8359港元，CEG Holdings所持股份为每股0.7271港元，不过太盟将承担CEG Holdings税费等负债合计5亿元人民币的安排。最终，中国恒大及CEG Holdings就每股销售股份获得的总收益相同。
交易完成后，高盛将代表买方向其他股东发出强制性现金要约，每股要约价为0.8359港元，较恒大物业最后交易日收市价1.185港元折让约29.5%。受该笔交易影响，10月30日开盘后，恒大物业股价一路走低。
中指研究院物业研究部研究副总监彭雨认为，按0.8359港元算，恒大物业目前总估值约90.37亿港元，对应2025年归母净利(9.87亿元)的PE约8倍出头，对应2026上半年年化净利PB约4.5倍。不过，这是“清盘人变现价”里含了历史坏账折扣：关联方应收20.89亿元已全额计提、134亿存款质押案至今只追回950万元。
“对太盟来说，这笔交易是划算的：用控股权溢价买断清盘不确定性，赚的是‘去恒大化’后治理修复和现金流折现的钱；对清盘人也是现实高价，毕竟资产在清盘池里不拆卖没有别的解法。”彭雨认为。
另外，太盟拟维持恒大物业的上市地位。彭雨认为，这意味着恒大物业作为独立资本平台的价值被买方认可，其对应的是融资渠道、流动性溢价与品牌信用，而非单纯的在管面积；同时，对出险物企而言，“保壳”是一种风险化解路径，保留企业主体与资本平台功能，使经营得以延续、债权人可以通过股权变现获得回收。
曾叫价200亿港元
恒大物业最早于2021年被摆上货架。彼时，中国恒大陷入流动性危机，寻求出售旗下资产回笼资金，恒大物业是其中重要的变现标的。
当年10月1日，中国恒大与合生创展旗下公司订立协议，拟出售恒大物业约54.16亿股股份，占已发行股本的50.1%，交易对价约200.4亿港元，相当于每股约3.70港元。但不到一个月，交易生变，双方在收购款支付路径等方面存在分歧，出售最终未能完成。
此后，中国恒大债务重组遭遇变故，并于2024年1月被香港高等法院颁令清盘。恒大物业的出售转由清盘人推进。
去年9月中旬，恒大物业披露，收到中国恒大及CEG Holdings清盘人发来的接洽函，清盘人一直寻求机会出售所持恒大物业股份，且已收到部分有意方提交的不具约束力的指示性要约，相关股权处置再度提上日程。
此后，出售程序逐步推进，清盘人邀请选定投标人查阅资料，接收更新后的意向要约，并安排尽职调查。今年4月中旬，潜在卖方与一名选定投标人签订排他性协议，就交易开展为期30个工作日的谈判。
当时，市场曾传出中海、华润置地、太盟投资及广东旅控等多个潜在买家，但其身份始终未披露。直至今年6月下旬，恒大物业宣布此次谈判终止，双方并未订立任何正式或具法律约束力的买卖协议，交易最终告吹。
清盘人继续另寻买家。7月末，恒大物业披露，新加入及此前参与过出售程序的潜在买方均在接洽之列。9月30日，宣布再次签订排他性协议，谈判期限截至10月27日。这期间，已有市场消息称买方为太盟。10月28日，双方正式签署购股协议，买家身份随之揭晓。
这场出售历时一年有余，根据清盘人此前发布的清盘进展公告，自2025年8月启动出售程序以来，清盘人累计接触超过160名潜在投资者，并曾与其中30多家签署保密协议。
财务状况正在修复
在股权出售反复推进的同时，恒大物业的经营及财务状况也已得到逐步修复。
据2026年中期业绩，恒大物业上半年实现营业收入约69.43亿元，同比增长4.5%；公司拥有人应占利润约5.17亿元，同比增长约9.5%；毛利率约19.2%，同比提升约1.2个百分点。截至6月末，可用资金约42.44亿元、基本无有息负债。恒大物业已成为轻资产“现金奶牛”。
与此同时，市场化拓展也在持续。上半年，恒大物业累计签约、含续签的第三方管理面积约4300万平方米，合同年饱和收入近10亿元。截至2026年6月末，公司在管面积约6.03亿平方米，稳居行业前三。
在彭雨看来，恒大物业能被卖出这一价格，且由私募机构而非国资接手，正是由于其已脱离母公司信用、形成独立造血能力，这也是它区别于恒大系其他资产的核心卖点。
“目前，恒大物业的第三方收入占比已接近100%，关联方收入仅约265万元，同比大幅下降87%。”彭雨表示，这意味着，在母公司出险、清盘的背景下，恒大物业的经营并未随关联方崩塌，反而保持了收入与利润的正增长，成为一笔干净且能持续产生现金流的资产。
不过，原股东留下的关联方问题仍未完全解决。此前约134亿元存款质押被强制执行事件，令恒大物业遭受重大损失，也引发了后续调查、管理层调整及诉讼追偿。
2025年1月，恒大物业披露相关法院判决，责任方应向旗下附属公司偿还款项及利息。但截至2026年6月底，公司累计追回款项仅约950万元，剩余款项的回收仍存在重大不确定性。
除此之外，彭雨还提到，当前恒大物业的发展也存在明显的制约因素，例如金融资产减值损失1.44亿元同比翻倍、财务成本0.8亿元接近翻倍、应收贸易账款升至29.23亿元等，同时基础物管毛利率偏低、社区增值服务收入占比不足8%的结构问题，仍需要时间进行改善。
在这样的背景下，太盟接受恒大物业与其过往的收购路径关系密切。
彭雨认为，这家机构，在不动产上的路径是先取得运营平台控制权，再改善经营，最后择机退出。目前，太盟已控股珠海万达商管并布局了48座万达广场，本次针对恒大物业的收购将补齐“居住场景”入口，形成被资本市场看好的“商管+住宅物管”的双轮运营闭环。未来，商业与住宅业态的设施管理经验有望实现互补，渐进推动协同发展。
